Powództwo o wydanie nieruchomości czy rozgraniczenie? O charakterze sprawy decyduje istota sporu

Spór pomiędzy właścicielami sąsiednich nieruchomości o fragment gruntu może prowadzić do dwóch różnych postępowań. W jednej sprawie zasadniczym problemem będzie ustalenie, gdzie rzeczywiście przebiega granica nieruchomości. W innej właściciel będzie twierdził, że znany i należący do niego fragment gruntu znajduje się we władaniu sąsiada, i żądał jego wydania. Rozróżnienie tych sytuacji ma znaczenie nie tylko dla podstawy prawnej roszczenia, lecz również dla trybu, w którym sprawa powinna zostać rozpoznana.

Powództwo o wydanie nieruchomości służy ochronie prawa własności

Podstawą roszczenia o wydanie nieruchomości jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Właściciel może żądać od osoby faktycznie władającej jego rzeczą jej wydania, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Roszczenie to, określane jako windykacyjne, opiera się więc na prawie własności. W sporze dotyczącym nieruchomości właściciel zmierza do odzyskania faktycznego władztwa nad gruntem lub jego częścią, którą włada osoba nieposiadająca skutecznego względem niego tytułu.

W przypadku sąsiadujących nieruchomości przedmiotem takiego żądania może być również określony przygraniczny pas gruntu. Sam fakt, że sporna część nieruchomości znajduje się przy granicy dwóch działek, nie przesądza jeszcze o tym, że właściwym postępowaniem jest rozgraniczenie.

Rozgraniczenie służy ustaleniu przebiegu granicy

Inny cel ma postępowanie o rozgraniczenie.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne rozgraniczenie służy ustaleniu przebiegu granic nieruchomości przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów na gruncie oraz sporządzenie odpowiedniej dokumentacji.

Postępowanie ma zasadniczo charakter dwuetapowy. Pierwszy etap prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a czynności ustalania przebiegu granic wykonuje upoważniony geodeta.

Jeżeli strony zawrą przed geodetą ugodę, ma ona moc ugody sądowej. Jeżeli natomiast przebieg granicy może zostać ustalony na podstawie zgromadzonych dowodów albo zgodnego oświadczenia stron, organ może zakończyć postępowanie decyzją o rozgraniczeniu. Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać przekazania sprawy sądowi.

Jeżeli natomiast strony pozostają w sporze, nie dochodzi do zawarcia ugody i brak jest podstaw do zakończenia sprawy decyzją ustalającą granicę, organ umarza postępowanie administracyjne i z urzędu przekazuje sprawę do sądu. Sąd rozpoznaje sprawę o rozgraniczenie w postępowaniu nieprocesowym.

Decydujące znaczenie ma przyczyna sporu

Najważniejsze rozróżnienie pomiędzy sprawą o rozgraniczenie a sprawą o wydanie nieruchomości bardzo wyraźnie przedstawił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 25 stycznia 2019 r., IV CSK 541/17.

Sąd Najwyższy wskazał, że sprawą o rozgraniczenie jest sprawa, w której „przyczyną konfliktu i istotą sporu jest przebieg granicy”.

W takim przypadku kwestia własności fragmentu gruntu przylegającego do granicy ma charakter wtórny wobec zasadniczego problemu, którym jest ustalenie, gdzie granica rzeczywiście przebiega.

Inaczej przedstawia się sytuacja, gdy właściciel twierdzi, że konkretna część jego nieruchomości została zajęta przez sąsiada i domaga się jej wydania. Wówczas spór dotyczy przede wszystkim ochrony własności, a ewentualna potrzeba ustalenia przebiegu granicy pojawia się jako element konieczny do rozstrzygnięcia tego żądania.

To właśnie relacja pomiędzy zagadnieniem podstawowym i wtórnym pozwala odróżnić oba rodzaje spraw.

Przygraniczny pas gruntu może być przedmiotem powództwa o wydanie

Postanowienie Sądu Najwyższego z 25 stycznia 2019 r., IV CSK 541/17, ma pod tym względem szczególne znaczenie.

W sprawie tej powodowie żądali między innymi wydania części działki i części budynku. Sądy niższych instancji potraktowały spór jako zmierzający w istocie do rozgraniczenia nieruchomości. Sąd Najwyższy nie podzielił tej oceny.

Jeżeli strona opiera żądanie na ochronie własności i domaga się wydania określonego fragmentu nieruchomości, sam fakt, że spór dotyczy pasa gruntu położonego przy granicy, nie zmienia jeszcze charakteru sprawy na sprawę o rozgraniczenie.

Rozróżnienie ma istotne znaczenie także z punktu widzenia trybu postępowania. Typowe postępowanie rozgraniczeniowe rozpoczyna się przed organem administracji, natomiast powództwo windykacyjne z art. 222 § 1 k.c. jest sprawą kierowaną bezpośrednio do sądu cywilnego.

Sąd rozpoznający sprawę o wydanie może sam przeprowadzić rozgraniczenie

Może się jednak zdarzyć, że rozstrzygnięcie powództwa o wydanie nieruchomości wymaga dokładnego ustalenia przebiegu granicy.

Ustawodawca przewidział taką sytuację w art. 36 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Sąd, przed którym toczy się sprawa o własność albo o wydanie nieruchomości lub jej części, może również przeprowadzić rozgraniczenie, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy. W takim przypadku orzeczenie obejmuje także rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu.

Mechanizm ten dobrze pokazuje różnicę pomiędzy oboma rodzajami postępowań. Potrzeba ustalenia granicy pojawiająca się w sprawie o wydanie nieruchomości nie musi zmieniać podstawowego charakteru tej sprawy. Jeżeli przebieg granicy trzeba ustalić jedynie po to, aby rozstrzygnąć żądanie dotyczące własności lub wydania gruntu, sąd może dokonać tego w ramach toczącego się procesu.

Taką relację pomiędzy obiema kategoriami spraw przedstawia również postanowienie Sądu Najwyższego z 25 stycznia 2019 r., IV CSK 541/17.

Według jakich kryteriów sąd ustala granicę?

Jeżeli dochodzi do sądowego rozgraniczenia, zastosowanie znajduje art. 153 Kodeksu cywilnego.

Przepis przewiduje kolejno trzy kryteria. W pierwszej kolejności granicę ustala się według stanu prawnego. Jeżeli stanu prawnego nie można stwierdzić, podstawą staje się ostatni spokojny stan posiadania. Dopiero gdy również tego stanu nie można ustalić, sąd określa granicę z uwzględnieniem wszelkich okoliczności.

Znaczenie tej kolejności szczegółowo wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 27 lutego 2013 r., IV CSK 357/12. Sąd wskazał, że kryteria z art. 153 k.c. stosuje się w kolejności wskazanej przez ustawodawcę, a każde wcześniejsze ma pierwszeństwo przed następnym. Jeżeli możliwe jest ustalenie granicy według stanu prawnego, nie można jej następnie korygować na podstawie ostatniego spokojnego stanu posiadania albo „wszelkich okoliczności”.

Sąd Najwyższy ujął to następująco: „każde ma priorytet przed następnym”.

Tak przedstawiona zasada jest czytelna: najpierw ustala się, czy możliwe jest odtworzenie stanu prawnego, a dopiero gdy nie jest to możliwe, przechodzi się do kolejnego kryterium.

Stan prawny granicy nie wynika wyłącznie z mapy

„Stan prawny” w rozumieniu art. 153 k.c. nie sprowadza się do odczytania jednej mapy geodezyjnej.

W postanowieniu z 27 lutego 2013 r., IV CSK 357/12 Sąd Najwyższy wskazywał na znaczenie dokumentów dotyczących prawnego i geodezyjnego przebiegu granic, jednocześnie odnosząc ich ocenę do całego materiału służącego ustaleniu stanu prawnego nieruchomości.

Stan prawny może być wynikiem nie tylko dokumentów czy wcześniejszych decyzji, ale również zdarzeń prawnych wpływających na zakres własności.

Dobrym przykładem jest zasiedzenie przygranicznego pasa gruntu.

W postanowieniu z 24 sierpnia 2011 r., IV CSK 596/10 Sąd Najwyższy rozpoznawał właśnie sprawę, w której podnoszono nabycie własności przygranicznego pasa gruntu przez zasiedzenie. Orzeczenie potwierdza, że wynikające z zasiedzenia przesunięcie zakresu prawa własności może wpływać na stan prawny stanowiący pierwsze kryterium rozgraniczenia.

Dokumentacja geodezyjna pozostaje zatem niezwykle istotnym materiałem dowodowym, ale jej treść nie zawsze samodzielnie rozstrzyga o aktualnym stanie prawnym granicy.

Ten sam pas gruntu może pojawić się w dwóch różnych rodzajach spraw

Z zewnątrz oba spory mogą wyglądać bardzo podobnie. W obu przypadkach sąsiedzi spierają się o fragment ziemi położony przy granicy nieruchomości.

Różnica dotyczy jednak istoty konfliktu.

Jeżeli zasadniczy problem polega na tym, że właściciele nie zgadzają się co do tego, gdzie przebiega granica ich nieruchomości, a kwestia własności pasa gruntu zostanie rozstrzygnięta w konsekwencji ustalenia granicy, sprawa ma charakter rozgraniczeniowy.

Jeżeli natomiast właściciel twierdzi, że oznaczona część należącej do niego nieruchomości znajduje się we władaniu sąsiada i domaga się jej wydania, podstawą ochrony pozostaje art. 222 § 1 k.c. Potrzeba ustalenia dokładnego przebiegu granicy może w takim procesie stanowić zagadnienie wtórne i zostać rozstrzygnięta przez sąd na podstawie art. 36 Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Dlatego samo położenie spornego gruntu przy granicy działek nie przesądza o rodzaju postępowania. O charakterze sprawy decyduje przede wszystkim źródło konfliktu i rzeczywisty przedmiot ochrony, której domaga się strona.

Źródła

• Kodeks cywilny – tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 795 (ISAP/Sejm).
• Prawo geodezyjne i kartograficzne – tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 1151 (ISAP/Sejm).
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 25 stycznia 2019 r., IV CSK 541/17 – oficjalna baza SN.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lutego 2013 r., IV CSK 357/12 – oficjalna baza SN.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 24 sierpnia 2011 r., IV CSK 596/10 – oficjalna baza SN.