Współwłasność ma niewątpliwie swoje zalety i wady. Na podstawie własnego doświadczenia mogę stwierdzić, że współwłasność działa tak długo, jak długo istnieje pomiędzy współwłaścicielami zgoda. W sytuacji gdy pomiędzy współwłaścicielami pojawia się konflikt, wspólne korzystanie z rzeczy i podejmowanie decyzji, staje się utrudnione, a czasem wręcz niemożliwe.

Konflikt współwłaścicieli może mieć różną genezę. Niekiedy polega ona na krzywdzeniu mniejszości przez większość, w innych przypadkach jest to konflikt osobisty, który przy równej ilości udziałów może doprowadzić to całkowitego paraliżu decyzyjnego współwłaścicieli. Źródłem konfliktu są też często wydatki na wspólna rzecz albo podział dochodów z tej rzeczy, jak również brak zgody co do zakresu korzystania każdego z współwłaścicieli.

Dobrym wyjściem ze wspomnianych powyżej sytuacji może być zniesienie współwłasności. Co ważne, nie musi tak naprawdę istnieć jakikolwiek powód, by zniesienia współwłasności było możliwe. Zgodnie z art. 210 par. 1 k.c. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jedynym ograniczeniem może być zawarte w umowie czasowe ograniczenie możliwości zniesienia współwłasności, przy czym ograniczenie takie może być ustanowione na okres do 5 lat, a każdorazowe przedłużenie takiego ograniczenia wymaga umowy pomiędzy współwłaścicielami.

Umowa, czy sąd ?

Zniesienie współwłasności może nastąpić zarówno w drodze umowy, jak i w postępowaniu sądowym. Pierwsza forma zniesienia współwłasności jest oczywiście przeznaczona dla osób, pomiędzy którymi relacje pozwalają na to, aby dojść do porozumienia, w zakresie sposobu zniesienia współwłasności. Umowa jest więc wariantem pożądanym, który zapewnia współwłaścicielom pełną kontrolę nad sposobem zniesienia współwłasności. Jest to też rozwiązanie oszczędne i zazwyczaj szybkie (choć nie jest to zasadą, bowiem negocjacje mogą niekiedy trwać latami).  

Zniesienie współwłasności na drodze sądowej jest natomiast rozwiązaniem ostatecznym, gdy nie ma widoków na zawarcie umowy. Wnosząc do sądu o zniesienie współwłasności należy mieć na uwadze, że sąd nie jest związany zaproponowanym przez wnioskodawcę sposobem zniesienia współwłasności. Uczestnicy nie mają więc kontroli na tym, w jaki sposób nastąpi zniesienie współwłasności, chyba że przed sądem zawrą ugodę. Postępowanie sądowe wiąże się ponadto z dodatkowymi kosztami takimi jak opłata sądowa od wniosku, która co do zasady wynosi 1000,00 zł. Do tego mogą dojść koszty adwokata, które zgodnie z zasadą ponoszenia kosztów w postępowaniu nieprocesowym obciążają każdego uczestnika w jego własnym zakresie. 

Sposoby zniesienia współwłasności

Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności, jakimi są:

1. podział rzeczy wspólnej – co polega na dokonaniu fizycznego podziału rzeczy. Sposób ten jest niedopuszczalny jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości;
2. przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych;
3. sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Sąd może stosownie do okoliczności przyznać, któremuś ze współwłaścicieli dopłaty tytułem wyrównania wartości poszczególnych udziałów.

adw. Patrick Wilhelmsen